L’indice ESG è stato inizialmente creato per essere utilizzato per la rendicontazione dell’allineamento della Tassonomia UE, identificando il top 15% e il top 30%. Tuttavia, abbiamo pubblicato numerosi indicatori per ampliare il suo utilizzo nell’interesse generale del mercato. Oggi sappiamo che l’indice ESG ha un’ampia varietà di utilizzi (allineamento alla tassonomia UE, valutazione delle prestazioni energetiche, punteggio ESG, ecc.). Pertanto, i valori dell’indice ESG sono pubblicati nel modo più imparziale possibile, senza alcuna correzione. Ad esempio, non sono corretti per il clima o il tasso di occupazione e quindi riflettono perfettamente le prestazioni degli immobili in relazione a queste caratteristiche esogene. Questa decisione è stata presa insieme alle istituzioni di mercato e di regolamentazione. Ciò garantisce che ogni attore possa applicare le correzioni che ritiene opportune quando valuta la performance dei propri asset, secondo le proprie metodologie, che possono essere convalidate dai propri revisori. In questo modo, è possibile confrontare direttamente la prestazione energetica annuale di un edificio con un valore dell’Indice ESG senza correzioni, oppure applicare correzioni alla prestazione energetica del proprio asset e ai valori dell’Indice ESG (ad esempio, correzione del clima, correzione del tasso di occupazione, lisciatura su più anni).
Il nostro indice e l’EPC sono complementari e si basano su approcci diversi. Il top 15% e il top 30% dell’indice ESG si basano su dati di consumo energetico effettivo e sono quindi più rappresentativi del consumo effettivo del mercato immobiliare commerciale. E, di conseguenza, delle sue emissioni di CO2eq. Gli EPC sono valutazioni una tantum della prestazione energetica attesa di un edificio (che possono essere valide per 10 anni). Si tratta di una valutazione basata sulle caratteristiche dell’immobile, in particolare dell’involucro. Gli EPC, ampiamente utilizzati, presentano diverse sfide quando si tratta di valutare l’adattamento della Tassonomia UE: La metodologia e le classi degli EPC non sono armonizzati tra i Paesi europei. Non tutti gli edifici hanno un EPC. Gli EPC possono non essere coerenti a livello di edificio (alcuni piani di un edificio possono essere classificati A, mentre un altro è classificato C).
Gli EPC difficilmente riflettono il consumo energetico effettivo di un edificio, che dipende dal suo uso reale, ma descrivono il livello di consumo teorico che l’immobile potrebbe raggiungere.
Pubblicato su base annuale, ogni risultato annuale si basa sui dati di consumo dell’anno precedente. Ad esempio, i risultati del 2022 si basano sui dati di consumo del 2021 relativi agli edifici del nostro campione rappresentativo.
I nostri benchmark si basano sul consumo energetico effettivo/reale raccolto e monitorato automaticamente per i nostri clienti nella nostra piattaforma Deepki. Deepki raccoglie dati sul consumo energetico in tempo reale da 10 anni e attualmente opera in più di 65 Paesi. Grazie alla sua esperienza nella raccolta dei dati e alle funzioni della piattaforma Deepki, Deepki è in grado di monitorare i consumi dell’intero edificio (comprese le aree private). Naturalmente, la facilità di raccolta delle aree private dipende dal tipo di asset e dalla sua ubicazione. Per questo motivo, il campione utilizzato per l’indice ESG beneficia della varietà dei clienti di Deepki: il campione si basa sia sui dati dei proprietari (ad esempio, gestori di patrimoni paneuropei) sia su quelli degli occupanti (ad esempio, operatori retail internazionali), il che significa che abbiamo sempre accesso all’intero consumo di un edificio, anche per le tipologie più difficili da raccogliere.
Utilizziamo il Prodotto Interno Lordo (PIL) come chiave di allocazione a livello europeo, considerandolo un’adeguata proxy della distribuzione degli asset immobiliari commerciali. In linea con questo approccio proxy, ci concentriamo sul PIL cumulativo di sei Paesi che contribuiscono in modo significativo alla ripartizione europea. Questi sei Paesi costituiscono la base esclusiva dei nostri calcoli. L’inclusione del valore europeo è stata una risposta alle numerose richieste del mercato di un valore regionale a livello europeo. Serve come aggregato a livello macro che riflette la performance media del settore immobiliare commerciale in Europa.
Nell’ambito del nostro approccio iterativo volto a promuovere la collaborazione all’interno del mercato, abbiamo scelto di pubblicare inizialmente i risultati nazionali di sei Paesi. Questi Paesi sono stati selezionati sulla base di una forte richiesta da parte degli stakeholder del settore immobiliare commerciale e dei numerosi dati che abbiamo accumulato in queste regioni. Il nostro obiettivo finale è quello di ampliare la gamma dei risultati pubblicati coinvolgendo un più ampio spettro di operatori del settore. Deepki ha già valori disponibili per altri Paesi europei, accessibili esclusivamente attraverso le funzionalità di benchmarking di Deepki, al servizio dei nostri stimati clienti.
La conversione di CO2eq ed energia primaria utilizza le capacità avanzate di raccolta dati di Deepki. Poiché il software raccoglie automaticamente i dati di consumo a livello di contatore di ogni edificio, siamo in grado di effettuare una conversione molto accurata. Disponendo dei dati a livello di contatore, siamo in grado di valutare il mix energetico di ciascun edificio e quindi di determinare l’esatto mix energetico del settore immobiliare europeo. Applichiamo quindi i fattori di conversione ufficiali riconosciuti dal settore (ad esempio IEA, normative nazionali). Le conversioni di CO2eq e di energia primaria si basano quindi sulle pratiche effettive dei portafogli immobiliari europei e non su approssimazioni basate, ad esempio, sui mix energetici nazionali. Ciò li rende estremamente accurati, affidabili e coerenti.
Per quanto riguarda i valori di CO2eq, calcoliamo solo le emissioni Scope 1 e 2, adottando l’approccio dell’intero edificio (che include i consumi degli inquilini) e utilizzando fattori di emissione basati sulla posizione.
Sebbene esistano altre iniziative riconosciute con risultati affidabili, l’Indice ESG è l’unica iniziativa in Europa che analizza l’intero processo: dalla raccolta al filtraggio, al calcolo fino all’aggregazione. Questa capacità garantisce la coerenza di tutto il calcolo e, in particolare, consente a Deepki di effettuare controlli di qualità più informati, avendo accesso diretto alla fonte di ogni dato. Inoltre, l’indice ESG è un’iniziativa europea e cerchiamo di raccogliere iniziative e competenze nazionali. Siamo convinti che questo approccio di partnership sia il più vantaggioso per aiutare il settore immobiliare europeo a raggiungere gli obiettivi Net Zero. Deepki sta quindi esaminando le differenze tra i nostri valori e quelli di altri fornitori di benchmark di mercato. Queste sono principalmente spiegate da approcci metodologici e campioni di dati diversi.
Teniamo conto di tutte le forme di consumo energetico, considerando la loro rispettiva diffusione all’interno di campioni rappresentativi. Nei portafogli immobiliari commerciali europei, alcune utenze sono molto più comuni di altre, rispecchiando l’effettiva composizione di questi portafogli. Questa precisione nella conversione dell’Indice ESG in energia primaria ed emissioni di CO2 deriva dal suo allineamento con i modelli di utilizzo dell’energia nel mondo reale all’interno del settore immobiliare commerciale europeo.
L’iniziativa Indice ESG è nata per aiutare il mercato a determinare il top 15%/top 30% da utilizzare per valutare il proprio allineamento alla tassonomia UE. La tassonomia europea richiede solo un benchmark regionale che distingua, almeno, gli asset residenziali da quelli non residenziali. Sulla base delle discussioni avute con gli operatori del settore immobiliare, abbiamo scelto di pubblicare tipologie più precise e più in linea con le convenzioni e le classificazioni tipiche del mercato, pur rispettando le linee guida della tassonomia UE. Deepki è in grado di fornire risultati più precisi e sta già fornendo dati relativi alle sottotipologie nelle funzioni di analisi dei dati della piattaforma Deepki. La pubblicazione di risultati più precisi nell’indice ESG è una discussione in corso che viene alimentata e guidata dal feedback che raccogliamo dal mercato e dalle istituzioni di regolamentazione.
La nostra metodologia rimane costante nel tempo per permettere confronti affidabili da un anno all’altro. Solo i valori cambiano per riflettere i modelli di consumo energetico del mercato.
Fin dalla prima pubblicazione, l’Indice ESG è stato costruito secondo i principi di collaborazione e trasparenza con il mercato, rendendolo uno strumento creato per il mercato immobiliare commerciale dai suoi stessi stakeholder.
Per rafforzare la trasparenza e la fiducia nei valori dell’indice ESG, abbiamo incaricato una società indipendente per controllare e verificare la nostra metodologia. Questo assicura che il nostro indice soddisfi i più elevati standard di controllo della qualità delle nostre fonti di dati dalla piattaforma Deepki, e quindi dei valori dell’indice ESG.
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