L’Index ESG a initialement été conçu pour être utilisé dans le cadre de la Taxonomie de l’Union européenne en fournissant des top 15 % et top 30 % de référence. Depuis, de nouveaux indicateurs ont été publiés afin d’étendre son utilisation pour répondre à l’intérêt général du marché. Aujourd’hui, nous savons que l’indice ESG connait un large éventail d’utilisations (alignement sur la taxonomie européenne, évaluation de la performance énergétique, scoring ESG, etc.).
Pour cette raison, nous avons choisi de publier les valeurs de l’Index ESG de la manière la plus pure possible, sans aucun ajustement. Par exemple, les valeurs ne sont ni corrigées des variations climatiques, ni du taux d’occupation, ce qui en fait un reflet fidèle de l’utilisation des bâtiments face à ces caractéristiques exogènes. Ce choix a été fait en concertation avec des institutions de régulation et de marché.
Chaque acteur est ainsi libre d’appliquer les corrections qu’il juge appropriées pour évaluer la performance de ses actifs et d’utiliser des méthodologies propres soumettables lors d’audits.
Ainsi, vous pouvez directement comparer l’intensité énergétique annuelle d’un bâtiment par rapport à une valeur de l’Index ESG sans correction ou appliquer des corrections à l’intensité de votre bâtiment et aux valeurs de l’Index ESG (comme la correction climatique, la correction du taux d’occupation ou le lissage sur plusieurs années).
Reposant sur des approches différentes, l’Index ESG et le DPE peuvent être complémentaires. Les top 15% et les top 30% de nos benchmarks se basent sur des consommations d’énergie réelles, ce qui permet d’être au plus proche des habitudes de consommation du secteur de l’immobilier commercial et de rendre compte des émissions de CO2eq générées.
Le DPE, quant à lui, est une évaluation ponctuelle de la performance énergétique attendue d’un bâtiment. Valable pendant dix ans, cette évaluation prend surtout en compte l’enveloppe et les caractéristiques physiques d’un bâtiment. Largement répandu, le DPE pose plusieurs défis lorsque vient le moment d’évaluer son alignement taxonomique :
– La méthodologie de diagnostic et les critères de notation du DPE ne sont pas harmonisés au sein des pays de l’Union Européenne.
– Seule une partie du parc immobilier commercial européen est dotée d’un DPE. – Les DPE ne sont pas forcément cohérents à l’échelle d’un bâtiment dans son ensemble (certains étages peuvent être classés A et d’autres C).
– Le DPE décrit le niveau théorique de consommation qui pourrait être visé par un bâtiment et ne reflète pas forcément la consommation d’énergie réelle liée à son usage.
En prenant à la fois en compte les DPE de vos actifs et les valeurs de l’indice ESG, vous pouvez dès lors avoir une compréhension globale de la performance de votre portefeuille.
Publié sur une base annuelle, chaque résultat repose sur les consommations d’énergie de l’année précédente. Par exemple, les valeurs de 2022 se basent sur les données de consommation de 2021 des bâtiments faisant partie de notre échantillon représentatif.
Nos benchmarks se basent sur les données de consommation d’énergie réelle de nos clients, collectées automatiquement et centralisées dans notre plateforme Deepki Ready. Deepki collecte des données de consommation d’énergie en temps réel depuis 10 ans et opère actuellement dans plus de 52 pays. Grâce à son expertise en matière de collecte de la donnée et aux fonctionnalités avancées de Deepki Ready, Deepki mesure directement la consommation d’un bâtiment dans son ensemble (y compris celle des parties privatives). Bien entendu, la facilité avec laquelle les données de consommation de parties privatives peuvent être collectées dépend du type de bâtiment suivi et de sa localisation. C’est ce qui explique pourquoi la variété des clients de Deepki est aussi bénéfique pour l’échantillon pris en compte pour publier les valeurs de l’Index ESG : celui-ci se base à la fois sur les données de propriétaires (tels que des gestionnaires d’actifs panaeuropéens et sur les données d’occupants (comme des acteurs internationaux de la distribution). Cela garantie que nous accédons toujours à l’ensemble des consommations d’un bâtiment, même pour les typologies dont il est plus difficile de collecter des données.
Pour obtenir ces valeurs, le Produit Intérieur Brut (PIB) est utilisé comme clé de répartition au niveau européen car nous le considérons comme un proxy représentatif de la distribution des actifs immobiliers commerciaux. Toujours dans cette logique de proxy, nous avons choisi de nous concentrer sur le PIB cumulé des six pays qui contribuent de manière significative à la répartition européenne. Ces six pays constituent exclusivement la base de nos calculs. L’ajout de la valeur européenne est une réponse aux nombreuses demandes du marché de pouvoir disposer d’indicateurs au niveau européen. Ces valeurs servent d’agrégat macro-économique reflétant la performance moyenne du secteur de l’immobilier commercial en Europe.
Nous avons choisi de publier des résultats nationaux pour six pays dans un premier temps. Notre démarche est avant tout itérative et nous espérons que ces premiers résultats encourageront la collaboration des acteurs sur ces sujets. Ces pays ont été sélectionnés en raison de la quantité importante de données récoltées par Deepki dans cette partie de l’Europe et pour répondre à la forte demande des acteurs de l’immobilier commercial. À terme, notre objectif est d’élargir le champ des valeurs disponibles en engageant d’autant plus d’acteurs du secteur. Deepki dispose déjà de valeurs pour d’autres pays européens, uniquement accessibles auprès de nos clients à travers les analyses de benchmarking de la plateforme Deepki Ready.
La conversion en CO2eq et en énergie primaire repose sur les capacités poussées de collecte de données de la plateforme Deepki Ready. En collectant automatiquement les données de consommation au niveau des compteurs de chaque bâtiment, nous sommes ensuite en mesure d’évaluer le mix énergétique de chaque bâtiment et ainsi de déterminer le mix énergétique du secteur immobilier européen avec précision. Nous appliquons ensuite des facteurs de conversion officiels reconnus par l’industrie (tels que l’IEA et des facteurs nationaux). Les conversions en CO2eq et en énergie primaire sont donc basées sur les pratiques réelles des portefeuilles immobiliers européens et non sur des approximations basées sur les mix énergétiques nationaux. Elles sont donc extrêmement complètes, fiables et cohérentes.
Pour les valeurs en CO2eq, seuls les scope 1 et 2 sont calculés, en adoptant une approche globale du bâtiment (qui inclut la consommation liée aux locataires) et en utilisant des facteurs d’émission basés sur la localisation.
Bien qu’il existe d’autres initiatives reconnues dont les résultats sont fiables, l’Index ESG est la seule initiative en Europe qui maîtrise l’ensemble du processus lié au traitement de la donnée : de la collecte au filtrage, en passant par le calcul et l’agrégation. Cette maîtrise garantit la cohérence de l’ensemble du calcul des indicateurs et permet notamment à Deepki d’effectuer des contrôles de qualité plus poussés en ayant un accès direct à la source de chaque point donné.
En outre, l’Index ESG est avant tout une initiative européenne qui a vocation à rassembler les initiatives et les expertises nationales de la région. Nous sommes convaincus que cette approche partenariale est la plus à même d’aider le secteur immobilier européen à atteindre ses objectifs de décarbonation. Deepki étudie donc les divergences entre les valeurs de l’Index ESG et celles d’autres références du marché. Ces différences s’expliquent principalement par des approches méthodologiques et des échantillons de données différents.
Tout type de consommation d’énergie peut être pris en compte (électricité, gaz, réseaux de chaleur, etc.), suivant leur part respective au sein de l’échantillon représentatif utilisé. La précision dans la conversion de l’Index ESG en énergie primaire et en émissions de CO2eq réside dans son alignement sur les habitudes de consommation réelle de l’énergie au sein du secteur de l’immobilier commercial européen.
Notre initiative a été lancée pour aider le marché à déterminer les top 15 % et les top 30 % à utiliser pour évaluer son alignement taxonomique. La Taxonomie européenne ne requiert qu’une référence régionale qui distingue, au moins, les actifs résidentiels des actifs non résidentiels. Sur la base des discussions que nous avons eues avec les acteurs de l’immobilier, nous avons choisi de publier des typologies conformes aux conventions et classifications typiques du marché, tout en respectant les lignes directrices de la Taxonomie de l’UE. Deepki a la capacité de fournir des résultats plus précis et fournit déjà des indicateurs par sous-typologie grâce aux capacités d’analyse de données de la plateforme Deepki Ready. La publication de résultats plus précis dans l’Index ESG est en cours de discussion, alimentée et guidée par les retours que nous recueillons du marché et des institutions de régulation.
