El Índice ESG se diseñó en un principio para ser utilizado en la divulgación de la alineación de la Taxonomía de la UE, determinando el top 15%/top 30%. Sin embargo, hemos publicado numerosos indicadores para ampliar su uso y el interés general del mercado. Hoy sabemos que el Índice ESG tiene un amplio rango de usos (alineación con la Taxonomía de la UE, evaluación del rendimiento energético, puntuación ESG, etc.)
Por eso, los valores del Índice ESG se publican lo más puros posibles, sin ningún ajuste. Por ejemplo, no se corrigen en función del clima ni del ratio de arrendamiento, lo que los convierte en un reflejo perfecto de cómo se comportan los edificios en relación con las características externas. Esta elección se realizó en coordinación con las instituciones reguladoras y del mercado.
Esto garantizará que cada usuario sea libre de aplicar las correcciones que considere apropiadas a la hora de evaluar el rendimiento de sus activos, utilizando sus propias metodologías, que podrán hacer validar por sus auditores.
De esta manera, puede comparar directamente la intensidad energética del edificio con un valor del Índice ESG, sin ninguna corrección, o aplicar correcciones a la intensidad de su edificio y a los valores del Índice ESG (por ejemplo, corrección climática, corrección del ratio de arrendamiento, suavización a lo largo de varios años).
Nuestro Índice y el CEE son complementarios y se basan en enfoques diferentes. El top 15%/30% del Índice ESG se basa en datos reales de consumo energético, lo que los hace más representativos del consumo real del sector inmobiliario comercial. Y, por lo tanto, sus emisiones de CO2eq.
El CEE es una evaluación puntual de la eficiencia energética prevista de un edificio (que puede ser válida durante 10 años). Se trata de una evaluación basada en las características del edificio, especialmente la cubierta del mismo. Ampliamente difundido, el CEE plantea varios retos a la hora de evaluar la alineación con la Taxonomía de la UE:
– La metodología y la clasificación del CEE no están armonizadas entre los países europeos. No todos los edificios tienen CEE.
– El CEE puede no ser coherente a nivel de edificio (podemos tener algunas plantas de un edificio con calificación A mientras que otra tiene calificación C).
– El CEE apenas refleja el consumo energético real de un edificio que depende de su uso real, sino que describe el nivel teórico de consumo que podría alcanzar el edificio.
Teniendo en cuenta tanto el CEE como el Índice ESG, puede tener una comprensión global del rendimiento de sus activos.
Publicado anualmente, cada resultado anual se basa en los datos de consumo del año anterior. Por ejemplo, los resultados de 2022 se basan en los datos de consumo de 2021 de los edificios de nuestra muestra representativa.
Nuestros benchmarks se basan en el consumo real de energía recopilado y monitorizado automáticamente por nuestros clientes en nuestra plataforma Deepki Ready. Deepki lleva 10 años recopilando datos de consumo energético en tiempo real y actualmente opera en más de 52 países. Gracias a su experiencia en la recopilación de datos y las funcionalidades de la aplicación Deepki Ready, Deepki es capaz de monitorizar el consumo en todo el edificio (incluidas las áreas privadas). Por supuesto, la facilidad con la que se pueden recopilar los datos de las áreas privadas depende del tipo de activo y de su ubicación. Es por eso que la muestra utilizada para el Índice ESG se beneficia de la variedad de los clientes de Deepki: la muestra se basa tanto en los datos de los propietarios (por ejemplo, asset managers paneuropeos) como los datos de los inquilinos (por ejemplo, los actores retail internacionales), lo que significa que siempre tenemos acceso a todo el consumo de un edificio, incluso para las tipologías que son más difíciles de recopilar.
Utilizamos el Producto Interior Bruto (PIB) como clave de asignación a nivel europeo, considerando que es una variable adecuada para la distribución de los activos inmobiliarios comerciales. De acuerdo con este enfoque, nos centramos en el PIB acumulativo de seis países que contribuyen significativamente al desglose europeo. Estos seis países constituyen exclusivamente la base de nuestros cálculos. La inclusión del valor europeo fue una respuesta a las numerosas peticiones del mercado de un valor regional a nivel europeo. Sirve como agregado a nivel macro que refleja el rendimiento medio del sector inmobiliario comercial en Europa.
Como parte de nuestro enfoque iterativo para fomentar la colaboración en el mercado, hemos elegido publicar inicialmente los resultados nacionales de seis países. Estos países fueron seleccionados en función de una fuerte demanda de los stakeholders del sector inmobiliario comercial y en los amplios datos que hemos acumulado en esas regiones. Nuestro objetivo final es ampliar la gama de resultados publicados mediante la participación de un mayor número de actores del sector. Deepki ya dispone de valores para más países europeos, accesibles exclusivamente a través de la funcionalidad de benchmarking en Deepki Ready, al servicio de todos nuestros valiosos clientes.
La conversión de CO2eq y energía primaria utiliza las funcionalidad avanzadas de recopilación de datos de Deepki. Como el software recopila automáticamente los datos de consumo a nivel de contador de cada edificio, somos capaces de realizar una conversión muy precisa. Al disponer de los datos a nivel de contador, somos capaces de evaluar la combinación de energía de cada edificio y así determinar la combinación de energía exacta del sector inmobiliario europeo. A continuación, aplicamos factores de conversión oficiales reconocidos por la industria (por ejemplo, AIE, normativas nacionales). Las conversiones de CO2eq y energía primaria se basan, por tanto, en las prácticas reales de las carteras inmobiliarias europeas y no en, por ejemplo, aproximaciones basadas en combinaciones de energía nacionales. Esto las hace extremadamente precisas, fiables y coherentes.
En cuanto a los valores de CO2eq, sólo calculamos las emisiones de Alcance 1 y 2, adoptando un enfoque de edificio completo (que incluye el consumo relacionado con los inquilinos) y utilizando factores de emisión basados en la ubicación.
Aunque existen otras iniciativas reconocidas con resultados fiables, el Índice ESG es la única iniciativa en Europa que domina todo el proceso: desde la recopilación hasta el filtrado, el cálculo y la agregación. Esta capacidad garantiza la coherencia en todo el cálculo y, en particular, permite a Deepki realizar comprobaciones de calidad más fundamentadas al tener acceso directo a la fuente de cada punto dado. Además, el Índice ESG es una iniciativa europea y buscamos agrupar iniciativas y conocimientos nacionales. Estamos convencidos de que este enfoque de colaboración es el más beneficioso para ayudar al sector inmobiliario a alcanzar los objetivos de cero emisiones netas. Por ello, Deepki está analizando las discrepancias entre las valores del Índice ESG y los del mercado. Estas diferencias se explican principalmente por los diferentes enfoques metodológicos, así como por las diferentes muestras de datos.
Tenemos en cuenta todas las formas de consumo de energía, considerando su prevalencia respectiva dentro de las muestras representativas. En las carteras inmobiliarias comerciales europeas, ciertos servicios son mucho más comunes que otros, lo que refleja la composición real de estas carteras. La precisión en la conversión del Índice ESG a energía primaria y emisiones de CO2eq surge de su alineación con los patrones de uso de energía en el mundo real dentro del sector inmobiliario comercial europeo.
La iniciativa del Índice ESG nació para ayudar al mercado a determinar el top 15%/top 30% que debe utilizarse para evaluar su alineamiento con la Taxonomía de la UE. La Taxonomía de la UE sólo exige disponer de un benchmark regional que distinga, al menos, los activos residenciales de los no residenciales. Basándonos en el debate que mantuvimos con los actores del sector inmobiliario, optamos por publicar las tipologías más precisas y más acordes con la convención y clasificación típicas del mercado, respetando al mismo tiempo las normas de la Taxonomía de la UE. Deepki tiene la capacidad de proporcionar resultados más precisos y ya proporciona cifras de subtipologías en la funcionalidad de análisis de datos de Deepki Ready. La publicación de resultados más precisos en el Índice ESG es un debate continuo impulsado por el feedback que recibimos del mercado y las instituciones reguladoras.
